Luật đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực toàn bộ vào ngày 1/8/2024 (“LĐĐ 2024”) mở rộng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (“TCKTCVĐTNN”) tại Việt Nam, trong đó có quyền nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (“QSDĐ”). Bài viết này sẽ bàn luận về việc TCKTCVĐTNN nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

1. TCKTCVĐTNN nhận góp vốn bằng QSDĐ

1.1 Góp vốn bằng QSDĐ vào TCKTCVĐTNN

QSDĐ có thể làm tài sản để góp vốn vào doanh nghiệp và chỉ có người sử dụng hợp pháp đối với loại tài sản này mới được góp vốn bằng tài sản này.  Tuy nhiên, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt được điều chỉnh bởi LĐĐ 2024 nên việc góp vốn bằng QSDĐ không chỉ tuân thủ theo Luật Doanh nghiệp 2020 (“LDN 2020”) mà còn phải tuân thủ LĐĐ 2024.

Vậy ai được góp vốn bằng QSDĐ vào TCKTCVĐTNN? Theo quy định tại Điều 28.1(đ) và Điều 42 của LĐĐ 2024, TCKTCVĐTNN được nhận góp vốn bằng QSDĐ từ tổ chức kinh tế và TCKTCVĐTNN khác. Như vậy, có thể hiểu rằng chỉ có tổ chức kinh tế và TCKTCVĐTNN khác mới được góp vốn bằng QSDĐ vào TCKTCVĐTNN. Để thực hiện được quyền góp vốn này, bên góp vốn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo Điều 119 và Điều 120 LĐĐ 2024.  Ngoài ra, đất phải đáp ứng một số điều kiện khác như đất còn trong thời hạn sử dụng, đất không bị tranh chấp (hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền), không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật...  Tài sản góp vốn là QSDĐ phải được định giá bằng Đồng Việt Nam theo nguyên tắc thẩm định giá khác nhau tùy thuộc vào thời điểm góp vốn theo quy định của LDN 2020.

1.2 TCKTCVĐTNN nhận góp vốn bằng QSDĐ

TCKTCVĐTNN sẽ bao gồm những đối tượng nào? Luật Đất đai 2013 (“LĐĐ 2013”) không có đề cập hay định nghĩa về TCKTCVĐTNN, chỉ quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (“DNCVĐTNN”) và hạn chế  quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ của đối tượng này. Theo đó, chỉ có DNCVĐTNN là doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế (“DNLD”) mới được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế có QSDĐ được phép góp theo quy định.  

Trái lại, LĐĐ 2024 không có định nghĩa hay quy định về DNCVĐTNN. Thay vào đó, LĐĐ 2024 đề cập đến TCKTCVĐTNN và quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ của đối tượng này. Điều 3.46 LĐĐ 2024 định nghĩa TCKTCVĐTNN là “tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất”. TCKTCVĐTNN được nhận góp vốn bằng QSDĐ từ tổ chức kinh tế và TCKTCVĐTNN khác theo quy định tại Điều 28.1(đ) và Điều 42 LĐĐ 2024. Quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ của TCKTCVĐTNN không còn giới hạn đối với các DNLD như được quy định tại LĐĐ 2013. Đây là một trong những điểm khác biệt quan trọng giữa LĐĐ 2013 và LĐĐ 2024 liên quan đến quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ của đối tượng này.

Vậy, góp vốn bằng QSDĐ được hiểu như thế nào? Theo định nghĩa tại Điều 3.22 LĐĐ 2024, góp vốn bằng QSDĐ “để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập […]”; và theo Điều 4.1(b) LĐĐ 2024, ‘tổ chức kinh tế’ không bao gồm TCKTCVĐTNN. Theo định nghĩa pháp lý này, chỉ có ‘tổ chức kinh tế’ mới được nhận góp vốn bằng QSDĐ. Điều này không chỉ mâu thuẫn với Điều 28.1(đ) và Điều 42 của LĐĐ 2024 mà còn không tương thích với đối tượng nhận góp vốn là “công ty” theo LDN 2020.  Những điểm mâu thuẫn này gây khó khăn cho việc thực thi quy định đất đai, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của TCKTCVĐTNN với tư cách là bên nhận góp vốn và bên góp vốn gồm tổ chức kinh tế và TCKTCVĐTNN khác. Do đó, Điều 3.22 LĐĐ 2024 cần được sửa đổi cho tương ứng với Điều 28.1(đ) và Điều 42 LĐĐ 2024 để đảm bảo sự thống nhất giữa các điều luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.

2. Thời hạn góp vốn và thời điểm hoàn tất việc góp vốn

2.1 Thời hạn góp vốn

Thời hạn góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp là không quá 90 ngày kể từ ngày doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp  hoặc một thời hạn khác ngắn hơn được quy định tại điều lệ hoặc hợp đồng đăng ký mua cổ phần đối với công ty cổ phần.  Thời gian thực hiện thủ tục hành chính để chuyển QSDĐ sang cho bên nhận góp vốn không tính vào thời hạn góp vốn này. Thời hạn góp vốn sau khi doanh nghiệp thành lập sẽ theo quyết định của hội đồng thành viên (đối với công ty TNHH hai thành viên trở lên) hoặc đại hội đồng cổ đông (đối với công ty cổ phần).

2.2 Thời điểm hoàn tất việc góp vốn

Việc góp vốn này chỉ được xem là hoàn tất và bên góp vốn trở thành thành viên hoặc cổ đông của công ty sau khi (i) bên góp vốn hoặc bên nhận góp vốn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, ghi nhận việc góp vốn bằng QSDĐ, thay đổi thông tin người sử dụng đất từ tên của bên góp vốn thành tên của bên nhận góp vốn;  và (ii) thông tin của bên góp vốn được ghi vào sổ đăng ký thành viên/cổ đông của bên nhận góp vốn.  Theo Điều 133.3 LĐĐ 2024, việc đăng ký biến động phải được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động. Tuy nhiên, LĐĐ 2024 và các văn bản hướng dẫn không có giải thích “ngày có biến động” là ngày nào hoặc khi nào được coi là “có biến động”. Do không có hướng dẫn nên có thể có nhiều cách hiểu về “ngày có biến động”: đó có thể là ngày mà bên góp vốn và bên nhận góp vốn thỏa thuận việc góp vốn bằng QSDĐ hoặc ngày hợp đồng góp vốn được công chứng theo Điều 27.3 LĐĐ 2024 hoặc bất kỳ ngày nào khác theo thỏa thuận của các bên.

Từ phân tích trên, có thể thấy quyền của TCKTCVĐTNN đã được mở rộng. TCKTCVĐTNN nay đã có thể nhận góp vốn bằng QSDĐ từ tổ chức kinh tế và TCKTCVĐTNN khác. Khi góp vốn bằng QSDĐ vào TCKTCVĐTNN, các bên cần bảo đảm việc đáp ứng các điều kiện đối với QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai; tuân thủ nguyên tắc thực hiện định giá theo quy định của LDN 2020; và hoàn tất thủ tục chuyển QSDĐ để ghi nhận QSDĐ cho TCKTCVĐTNN. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên (bên góp vốn và bên nhận góp vốn), định nghĩa về góp vốn bằng QSDĐ tại Điều 3.22 LĐĐ 2024 cần được chỉnh cho phù hợp với Điều 4.18 LDN 2020, Điều 28.1(đ) và Điều 42 LĐĐ 2024.