Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 (“Luật Đất Đai 2024”) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Trong quá trình triển khai, khung pháp lý về đất đai tiếp tục được hoàn thiện thông qua các nghị quyết và văn bản hướng dẫn nổi bật như Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Nghị quyết số 171/2024/QH15 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Trong bối cảnh đó, Dự thảo Luật Đất Đai được công bố ngày 12/9/2026 (“Dự Thảo”) được xây dựng theo hướng ban hành một luật mới thay thế Luật Đất Đai 2024 và dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/3/2027.

Bên cạnh việc chính thức luật hóa một số cơ chế tháo gỡ đã được áp dụng trong thời gian qua thông qua các văn bản hướng dẫn và thi hành, Dự Thảo còn đề xuất nhiều điều chỉnh đáng kể liên quan đến quy hoạch, tiếp cận đất, thu hồi và bồi thường, giao đất, cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính và quản lý dữ liệu đất đai. Bài viết này tập trung vào những thay đổi có tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận quỹ đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục triển khai dự án, cấu trúc nghĩa vụ tài chính và tính khả thi của dự án bất động sản.

1. Tái cấu trúc hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 61 Luật Đất Đai 2024)

Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay gồm năm cấp, với quy hoạch cấp huyện có thời kỳ 10 năm . Dự Thảo tái cấu trúc hệ thống này cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp — bỏ cấp huyện, đồng thời bổ sung kế hoạch sử dụng đất cấp xã mới như mô hình sau:

Theo cơ chế mới này, kế hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ có ý nghĩa trực tiếp hơn trong quá trình triển khai dự án do Dự Thảo đã xác định đây là một trong các căn cứ giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp tương ứng. Đối với các xã chưa phê duyệt kế hoạch đến năm 2030, cơ chế chuyển tiếp tại Dự Thảo cho phép tiếp tục sử dụng các quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2025 làm căn cứ trong giai đoạn này.

2. Tổ chức lại thẩm quyền quản lý đất đai (Điều 123 Luật Đất Đai 2024)

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiện được phân định giữa ba cấp, theo từng nhóm đối tượng sử dụng đất khác nhau . Dự Thảo tổ chức lại thẩm quyền này theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, song hiện đang cân nhắc hai phương án:

Phương án được chọn sẽ quyết định nơi nộp hồ sơ và tốc độ xử lý thủ tục đất đai của dự án, do đó điểm này cần được tiếp tục theo dõi trong quá trình hoàn thiện Dự Thảo.

3. Cơ chế tiếp cận đất đai để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội (Điều 79 và Điều 127 Luật Đất Đai 2024)

3.1. Nhà nước thực hiện thu hồi đất nếu thỏa thuận đền bù đạt được đa số: Nghị quyết 254/2025/QH15 (“Nghị quyết 254”) đã cho phép Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại trong dự án khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất, sau khi hết thời hạn thỏa thuận hoặc thời gian gia hạn . Dự Thảo đưa nguyên tắc này trực tiếp vào luật đối với dự án phát triển kinh tế, dự án xây dựng, chỉnh trang đô thị, nông thôn. Do điều kiện về diện tích và số lượng người sử dụng đất phải đồng thời vượt ngưỡng 75% theo quy định, một dự án có cơ cấu sở hữu đất không đồng đều  vẫn có thể bế tắc dù phần lớn chủ đất đã đồng thuận. Dự Thảo cũng luật hóa cơ chế đền bù chênh lệch đã áp dụng theo Nghị quyết 254: khi chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và mức bồi thường cho một thửa đất cụ thể thấp hơn mức trung bình đã thỏa thuận với các chủ đất khác, phần chênh lệch được trả thêm cho người có đất bị thu hồi, và chủ đầu tư được tính khoản ứng trước vào chi phí đầu tư dự án . Cả hai cơ chế này đều có tác động trực tiếp đến cách chủ đầu tư xây dựng chiến lược đàm phán giải phóng mặt bằng.

3.2. Đối với dự án nhà ở thương mại: Thay đổi đáng chú ý nằm ở cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại. Khoản 1 Điều 127 Luật Đất Đai 2024 hiện cho phép thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hoặc trên cơ sở quyền sử dụng đất nhà đầu tư đang có, đối với ba nhóm trường hợp: (1) dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (2) dự án thuộc diện thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn ngân sách nhà nước; và (3) dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, riêng trường hợp này chỉ được thỏa thuận đối với đất ở. Dự Thảo tiếp tục quy định hai nhóm trường hợp (1) và (2) như hiện hành, nhưng không còn giữ trường hợp dự án nhà ở thương mại tại nhóm (3). Theo đó, dự án nhà ở thương mại thuộc nhóm (1) và (2) có thể áp dụng cơ chế thỏa thuận mà không còn bị giới hạn yêu cầu đất được chuyển nhượng là đất ở. Đây chính là hướng mở rộng đã được thí điểm tại Nghị quyết 171/2024/QH15 kể từ ngày 01/4/2025; Dự Thảo đưa cơ chế thí điểm này vào một khuôn khổ pháp lý ổn định hơn, mở rộng phạm vi đất được thỏa thuận cho dự án nhà ở thương mại so với Luật Đất Đai 2024, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý mà phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện nay đang bị vướng mắc.

4. Đơn giản hóa trình tự giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 117 và Điều 121 Luật Đất Đai 2024)

4.1. Đơn giản hóa trình tự giao đất, cho thuê đất: Theo Luật Đất Đai 2024, đất đang có người quản lý, sử dụng chỉ được Nhà nước giao hoặc cho thuê sau khi có quyết định thu hồi đất và đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (trừ trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản). Dự Thảo bỏ điều kiện hoàn tất bồi thường, chỉ yêu cầu đã có quyết định thu hồi đất trước khi ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu được thông qua theo hướng này, chủ đầu tư có thể nhận quyết định giao đất, cho thuê đất sớm hơn, làm cơ sở pháp lý để bắt đầu các thủ tục dự án mà không phải chờ giải phóng mặt bằng xong. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần tính đến tác động của thay đổi này lên dòng tiền và tiến độ dự án. Theo điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất là thời điểm ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất (nguyên tắc này được Dự Thảo kế thừa, không thay đổi về bản chất).. Như vậy, nghĩa vụ tài chính phát sinh ngay tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, trong khi việc xây dựng trên thực tế chỉ có thể triển khai sau khi mặt bằng được bàn giao. Vì vậy, chủ đầu tư cần tính đến khoảng cách giữa thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính và thời điểm thực tế có thể khai thác, triển khai dự án khi xây dựng kế hoạch dòng tiền.

4.2. Giảm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép dự kiến giảm từ bảy nhóm theo Luật Đất Đai 2024 xuống còn năm nhóm theo Dự Thảo, do hai chuyển đổi nội bộ trong nhóm đất phi nông nghiệp không còn phải xin phép riêng: chuyển đất công trình sự nghiệp hoặc đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; và chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ.

5. Nghĩa vụ tài chính về đất: hình thức trả tiền thuê đất và giá đất tính bồi thường (Điều 30 và Điều 91 Luật Đất Đai 2024)

5.1. Chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất: Khoản 2 Điều 30 Luật Đất Đai 2024 chỉ cho phép người sử dụng đất thuộc trường hợp trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được chuyển đổi sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; và không cho phép trường hợp chuyển đổi ngược lại. Tuy nhiên, Dự Thảo nay ghi nhận người được Nhà nước cho thuê đất được quyền lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc hằng năm khi đề nghị Nhà nước cho thuê đất (luật hóa cơ chế tương tự đã được quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 254), trừ một một nhóm trường hợp bắt buộc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm: đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp dùng để thực hiện dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung, khu công nghệ cao; và dự án kinh doanh bất động sản du lịch. Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền đề nghị Nhà nước xem xét, cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất. Quy định tại Dự Thảo sẽ tác động trực tiếp đến cấu trúc vốn và dòng tiền của các nhà đầu tư thuộc nhóm bắt buộc trả tiền thuê đất một lần: mặc dù việc phải thanh toán tiền thuê đất một lần có thể làm tăng đáng kể nhu cầu vốn tại giai đoạn đầu của dự án, nhưng sẽ bảo đảm sự ổn định trong dự tính nguồn tài chính cho dự án đầu tư trong quá tình khai thác, vận hành.

5.2. Giá đất tính bồi thường: Về bồi thường, Điều 91 Luật Đất Đai 2024 ban đầu yêu cầu tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Từ ngày 01/01/2026, khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254 đã điều chỉnh cách tính này sang giá đất theo bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Dự Thảo đưa cơ chế này vào luật và bổ sung các căn cứ tính cụ thể, gồm diện tích, thời hạn, mục đích, hình thức sử dụng đất, giá đất theo bảng giá và hệ số điều chỉnh, cùng tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất. Việc không còn phụ thuộc vào quy trình xác định giá đất cụ thể riêng cho từng dự án có thể rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính. Đổi lại, chủ đầu tư cần rà soát sớm bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ bồi thường của từng địa phương ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm thực hiện dự án, vì các con số này sẽ quyết định trực tiếp đến chi phí bồi thường.

6. Cơ sở dữ liệu về đất đai  

6.1. Giấy chứng nhận điện tử: Điều 134 Luật Đất Đai 2024 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) nhưng chưa quy định trực tiếp về dạng điện tử. Điều 50 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP đã công nhận Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy. Dự Thảo dự kiến ghi nhận dạng điện tử trực tiếp trong luật, theo đó Giấy chứng nhận gồm dạng giấy và dạng điện tử, có giá trị pháp lý ngang nhau.

6.2. Củng cố Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Dự Thảo đồng thời bổ sung quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước, dữ liệu trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có giá trị sử dụng chính thức. Các cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân, doanh nghiệp cung cấp lại thành phần hồ sơ nếu thông tin đó đã có trong cơ sở dữ liệu và có thể khai thác được. Dự Thảo nhắm đến việc đồng bộ, thống nhất và quản lý tập trung cơ sở dữ liệu về đất đai, theo đó tạo môi trường đầu tư, sử dụng đất minh bạch, tạo điều kiện cho công tác kiểm tra pháp lý và xác minh thông tin giữa các bên trong giao dịch bất động sản. Ngoài ra, cơ sở dữ liệu đồng bộ sẽ tạo điều kiện để việc công chứng các giao dịch liên quan đến đất đai loại bỏ rào cản về địa giới hành chính. Tuy nhiên, theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, việc khai thác dữ liệu hiện vẫn có giới hạn: tổ chức, cá nhân được khai thác dữ liệu đất đai trực tuyến qua Cổng thông tin đất đai quốc gia, các cổng dịch vụ công, web service/API hoặc trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu , nhưng thông tin định danh người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cung cấp khi có sự đồng ý của chủ thể đó, trừ trường hợp phục vụ điều tra, thi hành án, xử lý vi phạm hoặc quản lý nhà nước .

KẾT LUẬN

Dự Thảo chủ yếu đưa lên cấp luật các cơ chế đã áp dụng theo Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Những thay đổi đáng kể nhất so với cơ chế hiện hành là việc bỏ điều kiện hoàn tất bồi thường trước khi giao đất, cho thuê đất; thu hẹp các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép; và bắt buộc trả tiền thuê đất một lần đối với một số nhóm dự án. Một số nội dung chưa được chốt, đặc biệt là vấn đề thẩm quyền giao đất, cho thuê đất giữa cấp tỉnh và cấp xã. Do Dự Thảo còn đang trong quá trình hoàn thiện, các nhà đầu tư nên tiếp tục theo dõi phiên bản được trình và thông qua tại Quốc hội, đồng thời đánh giá tác động trên cơ sở tình trạng pháp lý cụ thể của từng dự án.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bản Tin Pháp Lý này nhằm mục đích cung cấp thông tin cập nhật về pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo. Nội dung trong bản tin không nên được sử dụng hoặc hiểu là lời khuyên pháp lý cho mục đích kinh doanh. LNT & Partners không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ việc sử dụng hoặc áp dụng thông tin nào trong bản tin cho mục đích kinh doanh. Để được làm rõ hoặc nhận tư vấn pháp lý cụ thể từ Bản Tin Pháp Lý này, vui lòng liên hệ Luật sư của chúng tôi: (Ông) Trần Thái Bình qua email binh.tran@lntpartners.com hoặc Luật sư Dương Thị Minh Hân qua email minhhan.duong@lntpartners.com.